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Pourquoi le montant de certaines taxes foncières a-t-il explosé?

Taxe foncièreUn texte passé relativement inaperçu lors de son vote dans la loi de finance pour 2013, refait parler de lui depuis quelques jours. En effet, certains contribuables propriétaires d’un terrain constructible, mais non bâti, ont vu le montant de leur taxe foncière exploser à la hausse suite à l’entrée en vigueur de la loi en 2015.

Conformément  à  l’article 1396 du code général des impôts (CGI), la valeur locative des terrains constructibles soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) est  majorée à compter de 2015 dans les zones tendues.  Vingt-huit agglomérations dites zones tendues couvrant  des communes comme Paris, Toulouse, Lyon, Montpellier, Lille, Marseille-Aix-en-Provence sont concernées. Les conséquences à la clé pour certaines propriétaires : des hausses faramineuses de leur taxe foncière, dont ils ont reçu l’avis d’imposition il y a quelques jours.

Cela ne pourrait être qu’une étape, puisque les textes prévoient  une nouvelle forte hausse de la surtaxe en 2017.

Le champ d’application de la surtaxe

En application du II de l’article 1396 du code général des impôts (CGI), la valeur locative des terrains constructibles soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties est majorée dans les zones tendues à compter des impositions dues en 2015.

Ces zones tendues  couvrent 28 agglomérations -soit 618 communes dont Paris, Toulouse, Lyon, Montpellier, Lille, Marseille-Aix-en-Provence, où, rappelle le Figaro, la demande de logements est supérieure à la demande.

Les agriculteurs ont obtenu que les terrains agricoles en soient exonérés. Sont donc exclus du dispositif les terrains appartenant ou donnés à bail à un agriculteur.

La majoration  doublée en 2017

La valeur locative prise en compte pour le calcul de la taxe foncière est celle après application du coefficient d’actualisation et des coefficients de revalorisation forfaitaire annuelle, et après la déduction de 20 % prévue au I de l’article 1396 du CGI. Ce même article prévoit désormais des majorations de montant de l’assiette de l’impôt, à savoir:

– d’une part, une majoration de 25% du montant de la valeur locative  et,

– d’autre part une majoration d’une valeur forfaitaire fixée à 5 € par mètre carré au titre de 2015 et 2016, puis à 10 € au titre de 2017 et des années suivantes.

Ainsi pour  le calcul de la taxe foncière, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles  est majorée de 25 % et les contribuables visés ont également à payer une taxe forfaitaire de 5 euros par m², étant prévu par les textes que ce montant double en  2017, passant à 10 euros le m².

La valeur locative cadastrale servant de  base au calcul de la taxe foncière, c’est donc en toute logique que certains  contribuables ont vu dans ces communes exploser leur taxe !

Enfin les communes qui ne seraient pas concernées par la mesure « de plein droit » pourraient également voir la taxe foncière sur les terrains à bâtir augmenter de manière très forte. L’article 1396 du CGI prévoit  en effet que dans ces zones, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, peut, sur délibération du conseil municipal, être majorée :

– d’une valeur forfaitaire comprise entre 0 et 3 € par mètre carré pour le calcul de la part revenant aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale ou EPCI.

Des hausses parfois faramineuses

Pour expliquer dans quelle mesure la hausse peut être importante, prenons l’exemple de calcul de la base locative majorée fourni par l’administration fiscale  (BOI-IF-TFNB-20-10-40-10-20150226).

Exemple : un terrain d’une superficie de 1 000 m², a une valeur locative cadastrale de 12,20 euros.
Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties due au titre de 2015,  se fera sur une base d’imposition majorée  ainsi déterminée :
– déduction de 20% du montant de la valeur locative cadastrale : 12,20 € x 0,80 = 9,76 €
– majoration de 25% de la valeur locative cadastrale : 9,76 € x 1,25 = 12,20 €
– base d’imposition majorée : 12,20 € + (1 000 x 5 €) = 5 012,20 €
 
Ensuite pour l’année 2017,  la base d’imposition majorée sera la suivante, si l’on tient compte d’une valeur locative cadastrale (actualisée et revalorisée) de 12,60 €:
– déduction de 20% du montant de la valeur locative cadastrale: 12,60 € x 0,80 = 10,80 €
– majoration de 25% de la valeur locative cadastrale: 10,80 € x 1,25 = 12,60 €
– base d’imposition majorée : 12,60 € + (1 000 x 10 €) = 10 012,60 €

Ces hausses de base locative, assiette de la taxe foncière, permettent d’expliquer  les exemples dont la presse nationale et surtout régionale s’est écho  de contribuables ayant vu leur taxe doubler , tripler et même parfois davantage.

Une majoration destinée à pousser les propriétaires à vendre

L’objectif  de cette mesure était simple : libérer des terrains gelés, en zone rurale et périurbaine en luttant contre la rétention de terrains constructibles dans les zones tendues. En augmentant -fortement- la taxe foncière, les propriétaires devaient être encouragés à vendre rapidement leur terrain à bâtir.

Autre effet : si l’offre augmente, les prix pourraient être amenés à baisser.

Et comme le rappelle le Figaro « ceux qui s’y prendront avant la fin de l’année bénéficieront d’une fiscalité allégée ». Une incitation à vendre pour ceux qui ne peuvent pas payer… En effet jusqu’au 31 décembre 2015 – seulement – un abattement de 30 % s’applique aux plus-values de cessions de terrains à bâtir. Le gouvernement pourrait décider de proposer la prolongation de cette mesure pendant une année supplémentaire.

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