La réforme du régime de taxation des plus-values immobilières – entrée en vigueur le 1er février dernier- était l’une des mesures phare du plan de rigueur instauré par le Gouvernement Fillon en juillet 2011. À peine mis en application, ce régime pourrait être enterré prochainement.
Le volet fiscal du programme de François Hollande prévoit en effet de revenir au régime d’imposition des plus-values immobilières antérieures à 2004 ou de mettre en place un régime largement inspiré par ce dernier. L’exonération de la plus-value après 22 ans de détention de l’immeuble et l’imposition de la plus-value éventuelle selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu sont les grandes lignes de ce régime. Il ne serait pas touché au principe de l’exonération de la résidence principale.
Le régime en vigueur depuis le 1er février 2012
Le régime fiscal voté en 2011 — et entré en vigueur le 1er février dernier — consacre un durcissement de la taxation des plus-values immobilières. La plus-value réalisée (la résidence principale reste exonérée) est désormais totalement exonérée après un délai de 30 ans (après les abattements suivants au-delà de 5 ans de détention : 12 ans à 2%, 7 ans à 4% et 6 ans à 8%), contre un délai de 15 ans auparavant.
Une imposition globale au taux de 32.5 % puis 34.5 % à compter du 1er juillet
Les plus-values immobilières, nettes de l’abattement pour durée de détention qui s’applique éventuellement, voient leur imposition prélevée à la source par le notaire à un taux global de 32,5 % (19 % d’impôt sur le revenu + 13,5 % de prélèvements sociaux). En raison de l’augmentation de 2 points des prélèvements sociaux, la taxation globale s’élèvera à 34,5 % à compter du 1er juillet.
Le régime en vigueur avant 2004 : un bien exonéré après 22 années de détention…
Le programme de François Hollande prévoit donc un retour au régime antérieur à 2004. Un de ses principes est toujours d’actualité : plus la cession intervient après une longue période de détention, plus le montant de la plus-value imposable est fortement réduit.
Mais dans le régime antérieur à 2004 (le régime instauré en 2004 a, lui, été en vigueur jusqu’au 1er février 2012) les plus-values immobilières étaient soumises à l’impôt sur le revenu, après un abattement de 5 % au-delà de la deuxième année, ce qui conduisait à une exonération totale au bout de vingt-deux ans (contre 30 ans depuis le 1er février).
Jusqu’à fin 2003 pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition — qui servait de base à la détermination de la plus-value imposable — était réévalué en fonction d’un coefficient d’érosion monétaire. C’est après application de ce coefficient, que la plus-value nette bénéficiait ensuite d’un abattement pour durée de détention de 5 % par an après la seconde année.
et une plus value imposée à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif
Le gouvernement voudrait revenir à une imposition selon la tranche marginale d’imposition du vendeur, tel que prévue dans le régime antérieur à 2004 et supprimer le régime actuel d’imposition au taux forfaitaire de 19 %.
Les prélèvements sociaux dont le taux va passer à 15.5 % le 1er juillet prochain s’y ajoutent bien évidemment. A noter que si les tranches d’imposition sont actuellement de 0%, 5,5%, 14%, 30% et 41%, devraient s’y ajouter, conformément au projet de François Hollande la création de nouvelles tranches d’imposition (46 % et 75%).
Si le régime de taxation des plus-values immobilières devait être modifié ainsi, nous verrons dans la seconde partie de cette note quel pourrait en être l’impact pour les contribuables.
