Archive pour le mot-clef ‘résidence principale’

Le budget 2012 après les retouches de la Commission des finances

Lundi 17 octobre 2011

budget_2012_retouches_commission_finances_lyonLa première partie du projet de budget pour 2012 a été adoptée mercredi 12 octobre par la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale, en vue des débats qui commenceront mardi 18. Certaines des mesures présentées le 28 septembre par le Gouvernement ont été durcies, d’autres supprimées ou encore réaménagées, comme les plus values immobilières. Enfin les députés ont adopté de nouvelles mesures, telles celle relative au régime fiscal des SIIC (sociétés d’investissements immobiliers cotées).

Une taxation sur les hauts revenus alourdie

Suite à l’accord intervenu en début de semaine entre la majorité et le gouvernement, le seuil retenu a été abaissé à 250 000 euros par part. Les revenus seront imposés à 3 % entre 250 000 et 500 000 euros par part et 4% au-delà. L’assiette de la nouvelle taxe est celle du revenu fiscal de référence (RFR) qui intègre à la fois revenus du travail et revenus du capital. Pour le dispositif ainsi amendé, le rapporteur Gilles Carrez évalue à 470 millions d’euros les recettes attendues, contre 200 millions initialement prévu pour la version d’origine.

Le régime des plus values immobilières réaménagé

Les plus values immobilières seront désormais exonérées, hors résidence principale après trente ans au lieu de quinze auparavant. Les députés ont décidé que cette exonération de la plus-value en cas de vente de la résidence principale serait également appliquée en cas de première cession d’un logement lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Ce dispositif, a été mis en place pour éviter que le nouveau régime ne pénalise les ménages « en mobilité professionnelle » ou ceux qui ne peuvent acquérir leur résidence principale.

La mesure sera financée par une modification de calcul de l’assiette du taux d’enregistrement applicable lors de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

Les SIIC (sociétés d’investissements immobiliers cotées) visées…

Le Président de la commission des Finances de l’Assemblée Nationale, Jérôme Cahuzac, a fait adopter mercredi soir un amendement supprimant l’abattement de 40 % sur les dividendes distribués par les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Le député assimile cet abattement à une niche, car si les dividendes issus des bénéfices distribués par ces SIIC bénéficiaient d’un abattement, ils faisaient aussi l’objet d’une exonération d’impôt sur les sociétés…  “Particulièrement complexe, coûteux et ne répondant à aucun objectif d’intérêt général, ce dispositif revient en fait à subventionner les bénéfices réalisées par lesdites SIIC et leurs actionnaires personnes physiques”, selon l’auteur de l’amendement.

Par ailleurs le Rapporteur Gilles Carrez a souhaité que ces titres ne soient plus éligibles au PEA. L’amendement prévoit que les détenteurs de PEA auront jusqu’au 1er janvier 2013 pour régulariser leur situation. Mais les dividendes de SIIC versés en 2012 dans le cadre d’un PEA ne pourront bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu.

…ainsi que les propriétaires de chevaux de courses

Un amendement à caractère symbolique (il devrait rapporter 2 millions d’euros) supprime l’abattement sur les plus-values sur les ventes de chevaux de course (15 % par année de détention).

Les principales mesures touchant les entreprises

La taxe de 220 millions d’euros permettant d’acheter de nouveaux quotas de C02 sur le marché européen a été annulée, en raison de modalités toujours en cours de négociations. Lors des débats, les députés devront discuter d’une nouvelle version.

Une taxe soda « pas si light que cela »: après de nombreux rebondissements, la taxe a connu un nouveau développement en Commission des Finances : elle taxe devrait bien être étendue aux boissons contenant des édulcorants comme les sodas « light » et ainsi doublée pour rapporter au final 250 millions d’euros.

Enfin une mesure a comme objet de réduire pour les grands groupes  leurs possibilités de faire de l’optimisation fiscale  en leur interdisant déductibilité des intérêts d’emprunt lorsque les titres ne sont pas gérés effectivement depuis la France.

Dans ce contexte politique avec un Sénat à gauche, le Gouvernement et les parlementaires de la Majorité risquent d’être mis à rude épreuve pendant les débats devant mener à l’adoption de ce budget. De manière générale, “sur le plan législatif, la gauche aura les moyens de retarder l’adoption des textes, de faire savoir haut et fort son opposition“, a commenté le politologue Olivier Rouquan (Sciences Po). L’examen cet automne du budget 2012 devrait en être la première illustration.

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Plus values immobilières: la dernière version des députés

Jeudi 8 septembre 2011

La première journée de débats sur la nouvelle loi de finances rectificatives a été très animée, plus particulièrement autour de la question du sort qui serait réservé aux plus-values immobilières “hors résidence principale”.

Suite aux différentes attaques et critiques des professionnels du secteur, la mesure annoncée le 24 août par François Fillon a finalement été très réaménagée, et les députés ont finalement voté dans la nuit de mardi à mercredi ce nouveau barème , non linéaire:

  • au-delà des cinq premières années de détention, l’abattement sera de 2% pour chaque année de détention,
  • puis de 4% par an au-delà de la dix-septième année
  • et ensuite de 8% par an au-delà de la vingt-quatrième année.

L’application de ce barème aboutira donc à une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 30 ans de détention. La plus-value sera taxée au taux normal, soit 32,5% (19 % d’impôt et 13,5 % de prélèvements sociaux), et la mesure entrera en vigueur pour les actes signés à compter du 1er février 2012.

Le report de la date d’entrée en vigueur du nouveau dispositif du 24 août au 1er février.

La mesure initiale comprise dans le plan de rigueur qui prévoyait la suppression de toute exonération devait rapporter en 2012 2,2 milliards d’euros, le nouveau dispositif “adouci” devrait en rapporter 360 millions de moins.

Ce barème reste à confirmer par le Sénat.

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Plus-values immobilières : la nouvelle donne

Mardi 6 septembre 2011

plus values immobilieres fiscaliteC’est à partir d’aujourd’hui mardi 6 septembre que les députés examinent le collectif budgétaire. Cette nouvelle loi de finances rectificative 2011 comprend une partie des mesures du plan de rigueur dont plusieurs dispositifs sont relatifs à la fiscalité du patrimoine. La taxation des plus-values immobilières, hors résidence principale, est une des mesures qui sera au centre du débat, comme l’attestent déjà les dernières annonces du gouvernement, réaménageant déjà le régime annoncé le 24 août par le premier ministre.

La proposition annoncée par François Fillon le 24 août

Avant de détailler la réforme en cours, un petit retour en arrière s’impose sur le régime en vigueur : pour les résidences hors « résidence principale », l’abattement de 10 % par an au-delà de cinq ans de détention,  conduisait à une exonération totale au bout de quinze ans.

Le 24 août, le premier ministre François Fillon annonçait que la réforme consistait à supprimer l’abattement en fonction de la durée de détention du bien : « la durée de détention ne sera plus prise en compte pour la taxation des plus-values immobilières ». La plus-value devait être calculée en fonction du prix d’achat, simplement majoré de l’inflation depuis la date à laquelle le bien a été acquis.

De même pour éviter tout effet d’aubaine, la réforme devait s’appliquer pour toutes les transactions dont le compromis ou la promesse de vente étaient signés après le 24 août 2011.

L’adoucissement obtenu par les députés

Il a été annoncé hier que la réforme touchant le régime des plus values immobilières serait adouci, une modification du dispositif ayant été obtenu par les députés de la majorité, auprès de Bercy. Ainsi, les plus-values  immobilières resteraient exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après une durée de détention du bien de 30 ans.

La proposition du rapporteur du budget, Gilles Carrez (UMP) de maintenir une exonération complète au-delà de 25 ans, grâce à un abattement linéaire de 5 % par an au-delà de 5 ans avait été écarté.

Un régime plus complexe

Le gouvernement a accepté le principe d’une exonération au bout de 30 ans mais au prix d’un régime plus complexe et non linéaire. L’abattement serait de :

  • 2 % par an entre 5 ans et 15 ans de détention,
  • 3 % par an de 15 à 25 ans,
  • puis de 10 % par an entre 25 et 30 ans.

L’exonération serait donc totale après 30 ans de détention mais limitée à 50 % au bout de 25 ans.

Une mise en application repoussée

Le gouvernement « reculerait » également sur la date de mise en application : Les Echos rapportaient dès ce matin que Bercy était d’accord pour retarder la mise en œuvre de cette réforme, qui devait toucher initialement les transactions finalisées après le 24 août, jour de l’annonce du dispositif par le 1er ministre.  Seraient ainsi touchées par le nouveau régime les promesses de vente signées après le 1 er décembre, lisait-on dès hier soir. Puis selon le texte de l’amendement gouvernemental au collectif budgétaire déposé ce matin à l’Assemblée nationale, le durcissement concernerait  finalement les ventes faisant l’objet d’un acte authentique à partir du 1er février 2012…

Néanmoins, les Echos rapportent les précisions importantes du gouvernement: ” afin d’éviter que le report de la date d’application du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières conduise à une optimisation fiscale, l’amendement propose que l’application des nouvelles dispositions soit au 25 août 2011 pour les apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales “.

Le député PS Jean-Marie Le Guen dénonçait hier «  le nouveau renoncement » de la majorité sur «  la seule bonne mesure du plan d’austérité », rapporte le quotidien.

Un coût à financer…

L’exonération au-delà de 30 ans réduit le montant des nouvelles recettes (2,2 milliards en année pleine), que devait rapporter la mesure à l’Etat, d’où une nécessaire compensation qui devrait provenir de mesures concernant l’impôt sur les sociétés, d’après les propos de Gilles Carrez.

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Vers la taxation des plus values immobilières aux prélèvements sociaux?

Jeudi 10 février 2011

Il y a quelques mois, lors du débat au Parlement de la loi de Finances, le sort de la fiscalité des plus values immobilières des particuliers (hors résidence principale) a été au centre du débat et a donné lieu à une hausse de leur taux de taxation, passé de 16 à 19%. Se sont également affrontés partisans et opposants de l’assujettissement de ces plus-values aux prélèvements sociaux quel que soit le délai de détention, même au-delà de 15 ans, durée à partir de laquelle ces biens sont exonérés. Les opposants à cette mesure ont finalement obtenu gain de cause mais le dispositif semble devoir refaire surface dans les tous prochains mois.

Le régime en vigueur au 1er janvier 2011

Le régime fiscal des plus values immobilières en vigueur actuellement, date de 2004 : la plus value réalisée lors de la cession d’un bien, bénéficie d’un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème. Une exonération totale est donc acquise après 15 ans de détention. La plus values est taxée au taux de 19% (depuis le 1er janvier 2011) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (12,3% en 2011). La résidence principale est totalement exonérée.

Le duel des rapporteurs

C’est le député Gilles Carrez, rapporteur général de la commission des Finances de l’Assemblée nationale, qui était à l’origine de cette proposition d’assujettissement aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien. Lors du débat de la Loi de finances a donc été proposé un amendement en ce sens, adopté par les députés. Auraient donc coexisté  une base taxable à l’impôt sur le revenu et une aux prélèvements sociaux. Les sénateurs avaient finalement décidé de voter un amendement supprimant cet assujettissement.

C’est à l’initiative du sénateur Marini, rapporteur de la commission des Finances du Sénat que cette mesure avait été rejetée mais ce dernier avait bien précisé: « la mesure proposée par l’Assemblée nationale doit être examinée lors de la révision de la fiscalité du patrimoine qui doit être effectuée au cours du premier semestre 2011.  Il importe de préparer la réforme de la fiscalité du patrimoine, mais pas de l’anticiper ». Ceci signifiait bien que le débat n’était pas clos et que ce n’était que partie remise.

Si ainsi depuis le début 2011, la fiscalité des plus values immobilières a fait l’objet d’un alourdissement, en cas de vente d’immeuble détenu depuis plus de 15 ans, le régime de l’exonération de la plus value s’applique toujours ainsi que l’exonération des prélèvements sociaux (12,3%).

Vers l’adoption d’une telle mesure en juin?

Mais, les plus-values immobilières seront au cœur de la réforme sur la fiscalité du patrimoine, comme l’a indiqué le Président de la République. C’est donc dans le cadre du collectif budgétaire ou projet de loi de finances rectificative qui aura lieu en juin, que devrait figurer une telle mesure.

S’accordant à penser que ce dispositif sera intégré en juin prochain par la loi de finances rectificative et que les ventes d’immeubles (hors résidence principale) détenus depuis plus de 15 ans ne seraient plus, exonérées des prélèvements sociaux, les experts patrimoniaux préparent déjà le terrain. Ils travaillent donc déjà pour leurs clients désireux d’éviter cet alourdissement fiscal.  Si la vente pour éviter les prélèvements sociaux est bien sur la première solution, prendre une décision précipitée pourra s’avérer très dommageable. Les experts seront sans doute amenés à proposer des solutions (apport à une SCI?)  permettant d’éviter toute vente précipitée qui risquerait d’être plus préjudiciable finalement que le paiement de ces prélèvements.

Pour prolonger : consulter la thématique immobilier des actualités du site BforBank.

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La résidence principale au centre de la réforme de l’ISF?

Lundi 17 janvier 2011

Le groupe de travail des parlementaires sur la fiscalité du patrimoine doit se réunir cette semaine au ministère du Budget. Certaines réflexions et pistes ont déjà été rendues publiques, plus particulièrement récemment dans le cadre de la réforme de l’ISF, et non de sa suppression, thèmes autour desquels va se jouer cette grande réforme. Ainsi, Gilles Carrez, le rapporteur général (UMP) du budget à la commission des finances de l’Assemblée nationale, a évoqué, entre autres, la possibilité dans le cadre du maintien de l’ISF d’en exclure pour une bonne partie la résidence principale.

Vers une exonération totale de la résidence principale

La résidence principale bénéficie dans le cadre de l’ISF, depuis 2007, d’un abattement de 30% et M. Carrez souhaiterait aller jusqu’à une exonération intégrale de la résidence principale, toutefois dans une limite de 400.000 ou 500.000 euros, l’abattement de 30% étant maintenu au-delà de ce montant. Cette solution permettrait d’exclure de l’ISF de nombreux contribuables qui sont à la limite des 800 000 euros de patrimoine (seuil d’assujettissement à l’ISF au 1er janvier 2011).

M Carrez ne suit pas le Gouvernement quand il évoque  la suppression complète de la première tranche de l’ISF, pour ne faire acquitter l’impôt qu’à partir de 1,2 million d’euros de patrimoine au lieu des 800 000 euros (une telle mesure représenterait 904 millions d’euros de recettes en moins). Selon lui il est beaucoup plus simple d’utiliser comme marge de manœuvre, la résidence principale, bien non productif de revenus.

Christine Lagarde a confirmé, lors de ses vœux à la presse que le gouvernement envisageait une nouvelle taxation de l’immobilier incluant la résidence principale, actuellement exonérée. En contrepartie, l’ISF qui pèse sur la résidence principale serait supprimé, le coût d’une telle mesure (600 millions d’euros) étant compensé par la suppression du bouclier fiscal.

Un risque d’inconstitutionnalité

A ce niveau, le débat se complique déjà, quand Philippe Marini, le rapporteur général (UMP) du budget au Sénat, rappelle que “la constitutionnalité d’une mesure comme l’exclusion de la résidence principale de l’assiette de l’ISF est loin d’être acquise”.

Pour justifier le caractère sensible de cette piste il rappelle que le Conseil constitutionnel “a, en validant l’existence de l’ISF à l’occasion d’une récente question préalable de constitutionnalité, en septembre 2010, souligné « qu’en instituant un impôt de solidarité sur la fortune, le législateur a entendu frapper la capacité contributive que confère la détention d’un ensemble de biens et de droits » et que « la prise en compte de cette capacité contributive n’implique pas que seuls les biens productifs de revenus entrent dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune »”.

La piste d’un abattement plus large

En tenant compte de ce risque M. Marini préconise plutôt la piste déjà suivie en 2007 (l’abattement ayant été porté alors de 20% à 30%) : celle de l’augmentation de l’abattement sur la valeur de la résidence principale de 30 % à 50 %, le coût d’une telle mesure étant évalué à 272 millions d’euros.

Il faut toujours rapprocher ces chiffres de ceux de la suppression totale de l’ISF qui coûterait près de 4 milliards d’euros au Budget alors que celle du bouclier lui fera économiser 800 millions, soit un montant total de 3,2 milliards d’euros à trouver…

Pour prolonger : relire aussi les articles encyclopédiques de BforBank sur…

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