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Si l’alignement de la fiscalité des revenus du patrimoine sur celle du travail est au programme de la loi de Finances 2013, les plus values immobilières devraient voir leur régime fiscal échapper à une telle modification et bénéficier peut être même d’un allègement supplémentaire temporaire.

Si le maintien du régime actuel de taxation forfaitaire constitue une véritable surprise, les plus values des résidences secondaires pourraient faire néanmoins l’objet d’une réforme du dispositif d’abattement en fonction de la durée de détention. Le but : rendre moins dissuasive la fiscalité entrée en vigueur le 1^er février 2012 et créer un « sursaut de ventes » selon le Ministère du Logement.

Le régime actuel

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme votée sous le gouvernement Fillon, les plus-values des résidences secondaires ou autres biens locatifs, sont taxées au taux de 19 % (hors prélèvements sociaux de 15,5%). L’exonération totale de la plus value intervient après 30 ans de détention – contre 15 ans auparavant- après application d’un abattement pour durée de détention.

Comme évoqué lors de la campagne présidentielle, il était question jusqu’à cette annonce du gouvernement,  de revenir à un régime inspiré du régime antérieur à 2004 qui imposait les plus values selon le barème de l’IR, consacrant un alignement de leur taxation sur la taxation des revenus du travail.

Le régime des plus values immobilières des résidences secondaires ou tous les autres biens immobiliers échapperait donc -contre tout attente- à cette imposition selon le barème progressif du revenu. Par ailleurs, il ne sera pas touché au régime d’exonération de la plus-value sur les ventes de résidences principales.

Un abattement supplémentaire de 20%

Conformément au régime actuel d’abattement selon la durée de détention, le cédant soumis à la plus-value applique au montant de cette dernière le régime suivant d’abattement pour durée de détention au-delà de 5 ans : 2% entre la sixième et la seizième année de détention, 4% entre la dix-septième et la vingt-quatrième, 8% au-delà.

Il pourrait bénéficier en complément d’une réduction supplémentaire sur le montant de la plus value de 20%. La plus value ainsi calculée sera ensuite taxée à la source au taux actuellement en vigueur de 19% soit un taux global –prélèvements sociaux inclus- de 34,5%.

Fluidifier le marché rapidement

A l’origine de cette réforme se trouve la volonté du gouvernement de « fluidifier le marché immobilier » face à une baisse du nombre des ventes des résidences secondaires constatée depuis l’entrée en vigueur de la réforme votée sous l’ancien gouvernement. En cause: l’allongement ou plutôt le doublement de 15 à 30 années de la durée après laquelle un contribuable peut voir sa plus value totalement exonérée : plus un propriétaire repousse la date de vente de son bien, moins la note fiscale est élevée.

«L’idée est de créer une fenêtre d’opportunité en 2013, pour qu’il y ait un sursaut de ventes», souligne l’entourage de Cécile Duflot.  Il s’agit de « permettre un choc d’offre visant à lutter contre la rétention foncière » complète Pierre Moscovici.

Des arbitrages à rendre d’ici le 28 septembre

En effet le rendez vous a lieu le 28 septembre avec la présentation du Budget 2013, pour être fixé.

Selon le journal Les Echos, la piste trop couteuse d’une exonération aboutissant à une taxation maximale au bout de dix ans a été éliminée. D’autres resteraient à l’étude comme celle qui consisterait à instaurer un régime sans abattement pour durée de détention mais une fiscalité fixe (indépendante de la durée de détention).

Les Echos et le Figaro indiquent que finalement pour accélérer davantage la construction de nouveaux logements la piste qui serait retenue serait donc celle de l’abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values de cessions de foncier effectuées en 2013.

Fin des abattements pour les terrains constructibles

En revanche les terrains constructibles devraient subir un alourdissement de la fiscalité dès le 1er janvier 2013. En cas de vente de terrains à bâtir il serait question, selon le Figaro, de ne plus appliquer les abattements pour durée de détention en vigueur actuellement -de 2%, 4% et 8%-. Là aussi le but est d’accélérer les cessions afin de pouvoir au plus vite construire des logements alors que les abattements incitent au contraire à retarder les ventes pour réduire le montant imposable.

Il y aurait en fait une fenêtre de tir temporaire car dès le 1er janvier 2015, la taxation à 19% devrait être remplacée par une imposition au barème de l’IR sur les terrains constructibles.

Si pour les biens immobiliers, il ‘agit aussi d’un régime transitoire qui sera mis en place en  2013 uniquement dans le but relancer les transactions, nous aurons ainsi connu trois régimes différents applicables sur la vente d’une résidence secondaire en moins d’un an!