Dans le cadre de sa campagne électorale, François Hollande a annoncé plusieurs mesures susceptibles de modifier la donne dans le secteur de l’immobilier locatif.
Parmi celles-ci figurent l’encadrement des loyers et le souhait d’un retour au régime fiscal antérieur à 2004 pour les plus-values immobilières (nous consacrerons une prochaine note sur le sujet)… La première mesure a été confirmée par la ministre du Logement Cécile Duflot.
Pour lutter contre l’emballement des loyers, elle souhaite que soit fixé le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants. Il s’agit en d’autres termes d’encadrer les loyers lors d’une relocation.
Encadrement des loyers : agir rapidement
“I l s’agit d’une disposition d’urgence pour répondre à la crise du logement », a annoncé la ministre, justifiant ainsi lundi dans Libération le principe du décret. Cécile Duflot souhaite donc agir rapidement : le passage du décret au Conseil d’État devrait avoir lieu fin juin, pour une application dès septembre. Ce décret précédera une grande loi sur le logement qui interviendra en 2013.
C’est l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, qui va permettre au ministre de fixer par décret « le montant maximum des loyers des logements vacants » dans les zones caractérisées par une évolution anormale.
Le blocage des loyers : les grands principes
Pour les zones anormalement chères, cette loi de 1989 permet qu’au moyen d’un décret la hausse des loyers du locataire présent lors du renouvellement de son bail soit limitée à l’indice de référence des loyers appelé IRL.
Nombreux sont les propriétaires qui profitent d’un changement de locataire pour augmenter le loyer. C’est particulièrement vrai dans les grandes agglomérations où la demande de location s’est accrue. Partant de ce constat, le Gouvernement souhaiterait donc étendre le champ d’application de ce décret aux relocations : le nouveau locataire se verra appliquer un loyer identique à celui du locataire sortant. Son loyer continuera ensuite d’évoluer selon l’indice de référence de l’Insee en fonction de l’inflation.
Les grandes agglomérations dans le viseur
Ce futur décret doit “permettre que, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, l’accès à la location redevienne possible”, explique Cécile Duflot.
Ce Paris et les grandes agglomérations qui sont bien sûr visées. Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, les loyers y ont progressé de 2,4% en 2011, au-dessus de la valeur moyenne (+ 1,7 %), en raison, entre autres, d’un bond de 6 % à la relocation.
Le périmètre géographique reste toutefois à confirmer. Mais selon Les Échos, le Gouvernement souhaite l’élargir sensiblement. Selon le quotidien, y serait en effet ajouté :
- La zone A telle que définie pour le dispositif Scellier (pourtour méditerranéen et région du Genevois français)
- L’ensemble de la zone B1 (les villes de plus de 250 000 habitants)
- 6 villes de moins de 250 000 habitants identifiées comme particulièrement chères : Bayonne, Annecy, Chambéry, Cluses, Saint-Malo et La Rochelle…
Un projet sévèrement critiqué
Autant de la part des professionnels du secteur que de l’opposition politique les critiques pleuvent.
« Le blocage des loyers à la relocation est une idée d’il y a vingt ans, il a été pratiqué après la loi de 1989, mais cela n’a duré que quatre ou cinq ans, car on a vu les effets pervers du blocage sur le manque d’entretien des logements et le désintérêt pour un investissement dans le locatif », a réagi Jean Perrin, président de l’UNPI.
Une annonce qui a également suscité des réactions à droite. “L‘encadrement des loyers envisagé par le gouvernement se traduira par l’arrêt de l’investissement immobilier“, a estimé lundi l’ancien Premier ministre François Fillon, qui la qualifie de contresens. Louis Alliot, vice-président du Front National a dénoncé une mesure visant à rassurer l’extrême gauche.
Certains devraient être ravis de ressortir la phrase mémorable et peu nuancée de l’économiste Assar Lindbeck, socialiste et Suédois. « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace pour détruire une ville, exception faite d’un bombardement »
Vers une concertation
Afin de calmer le jeu, Cécile Duflot a confirmé vouloir collecter “des données très précises“ et engager une concertation avec tous les acteurs du secteur, publics et privés, associations de propriétaires ou de locataires. La ministre du Logement a souligné proposer ce périmètre géographique, mais ajouter que rien ne sera définitif avant d’avoir rencontré les professionnels. Les consultations devraient être achevées dans une semaine.
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